정부가 고가 주택을 가진 1주택자에 대한 과세 기준을 ‘보유 주택 수’에서 ‘실제 거주 여부’와 ‘주택 가격’ 중심으로 바꾸기로 했다. 1채만 보유하고 있더라도 거주하지 않거나 주택 가격이 지나치게 높으면 더 많은 세금을 내도록 하겠다는 취지다. 반대로 실제 거주하는 1주택자에게는 일부 공제 혜택을 늘려 실수요자를 보호하겠다는 방침이다.

 

이번 개편안에 따라 내년부터 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 거주 여부에 따라 달라진다. 현재는 실거주 여부와 관계없이 12억 원을 공제하지만, 앞으로는 실거주자는 14억 원을 공제받는다. 반면 해당 주택에 살지 않는 1주택자는 공제액이 9억 원으로 낮아진다. 같은 1주택자라도 실제 거주하지 않으면 과세표준이 커져 세 부담이 늘어나는 구조다.

 

정부는 이번 조치가 거주 목적의 주택 보유와 투자 목적의 보유를 구분하기 위한 것이라고 설명한다. 그동안 고가 주택을 한 채만 갖고 있으면 실거주 여부와 무관하게 1주택자 혜택을 받을 수 있었지만, 앞으로는 이 같은 방식이 어려워진다. 특히 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 보유하면서 다른 곳에 거주하는 경우 세금 부담이 크게 커질 수 있다.

 

초고가 주택 보유자에 대한 과세도 강화된다. 실거주자라도 시가 40억 원을 넘는 주택을 갖고 있다면 종부세 부담이 크게 늘어날 수 있다. 예를 들어 시가 30억 원 주택에 사는 고령 1주택자는 내년 종부세가 올해보다 줄어드는 반면, 시가 50억 원 주택 거주자는 종부세가 두 배 이상 증가하는 것으로 추산됐다. 공제 확대 혜택보다 고가 주택에 대한 세율 인상 효과가 더 크게 작용하기 때문이다.

 

서울 주요 아파트 보유자의 부담도 확대될 전망이다. 서초구 반포자이 전용 84㎡를 6년간 보유한 1주택자의 경우 보유세가 올해 1810만 원에서 내년 실거주자는 2764만 원, 비거주자는 3318만 원으로 오를 것으로 분석됐다. 마포구 마포자이 전용 84㎡를 가진 비거주 1주택자도 보유세가 올해 353만 원에서 내년 686만 원으로 늘어날 것으로 예상된다.

 

세율 체계는 앞으로 더 강해진다. 내년에는 2주택 이하 보유자에게 적용되는 종부세 최고세율이 3.5%로 올라간다. 2028년부터는 주택 수와 관계없이 모든 주택에 현재 3주택 이상 보유자에게 적용하는 세율이 적용된다. 결국 주택을 몇 채 갖고 있는지보다 얼마나 비싼 주택을 보유하고 있는지가 세 부담을 가르는 핵심 기준이 되는 셈이다.

 

장기 보유 공제도 사실상 거주 중심으로 재편된다. 현재는 오래 보유하기만 해도 종부세를 최대 50%까지 공제받을 수 있지만, 2027년부터는 보유 공제와 거주 공제 중 하나를 선택해야 한다. 2028년부터는 장기 거주자에게만 최대 50% 공제가 적용된다. 고령자 공제는 유지되지만, 공제 한도도 새로 생겨 초고가 주택 보유자의 감면 폭은 줄어들 가능성이 크다.

 

정부는 세제 변화가 한꺼번에 시행될 경우 시장 충격이 클 수 있는 만큼 단계적으로 적용하겠다는 입장이다. 이에 따라 2028년까지는 세 부담을 피하려는 일부 집주인들이 매물을 내놓을 가능성이 있다. 하지만 이후에는 보유세뿐 아니라 양도세 부담까지 커지면서 오히려 집을 팔지 않고 버티는 현상이 나타날 수 있다는 우려도 나온다.

 

전문가들은 이번 개편안이 실거주 중심 과세라는 정책 방향을 분명히 했다는 점에서는 의미가 있다고 본다. 그러나 실제 거주 여부, 나이, 보유 기간, 거주 기간, 적용 시점 등을 모두 따져야 해 제도가 지나치게 복잡해졌다는 지적도 제기된다. 세금 계산이 어려워질수록 납세자의 혼란이 커지고, 절세를 위한 우회 거주나 편법 거래가 늘어날 수 있다는 우려가 함께 나오고 있다.